63.マンションに関する法令及び自治体取組の情報源

―――――目次―――――

1-国土交通省の法令など

2-地方自治体のマンション条例・取組・支援

3-地方自治体のマンション管理適正化推進計画の策定

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区分所有法の解説

分譲マンションなどの区分所有建物に関する権利関係や管理運営について定めた法律です。正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」です。

区分所有建物とは、分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物のことであり、通常の建物に比べて所有関係が複雑であり、所有者相互の利害関係を調整する必要性が高いです。

このため、1962（昭和37）年に民法の特別法として区分所有法が制定されました。これにより、専有部分・共用部分・建物の敷地に関する権利関係の明確化が図られ、規約・集会に関する法制度が整備されました。

その後、分譲マンションが急速に普及したことに伴って、分譲マンションの管理運営に関するトラブルが生じたり、不動産登記事務が煩雑になるなどの問題点が生じたので、1983（昭和58）年に区分所有法が大幅に改正されました。このときに、区分所有者が当然に管理組合を構成すること、集会での多数決主義、建替え制度、敷地利用権と専有部分の一体化などが定められました。

また、1995（平成7）年の阪神・淡路大震災において被災マンションの建て替えが課題となったこと、老朽化したマンションの建て替えや大規模修繕を円滑に行なう必要が生じたことから、2002（平成14）年には、復旧決議における買取り請求規定の整備、建替え決議要件の緩和、団地内建物の建替え承認決議の創設などが措置されました。

なお、マンションの建て替え等に関しては、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（略称「マンション建替え円滑化法」）」において、合意形成や権利調整についての特別の規定が定められています。

「マンション建替え円滑化法」及び「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（マンション管理適正化法）が令和２年６月に大幅に見直し公布され、施行が２年以内になされます。

Ⅰ．マンション管理適正化法の改正概要（令和４年４月１日施行）

マンションは私有財産であることから、これまでは管理組合の自主的な管理に委ねられている状況でしたが、管理の適正化に関する取り組みを計画的に進めていくため、地方公共団体が積極的に関与できる制度が創設されます。また、これらの制度により、管理組合は自らのマンションの価値の向上や、住人の管理への関心・理解を向上させることができると期待されます。マンション管理の新制度について検討会を設置し議論しました。検討会資料などはこちらよりご確認ください。

改正内容①　地方公共団体による管理適正化推進計画の作成

地方公共団体は、マンション管理適正化の推進を図るための施策等を含む、マンション管理の適正化の推進を図るための計画を作成することができるようになります。

改正内容②　管理計画の認定制度

管理適正化推進計画を作成した地域において、マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に、マンション管理組合は地方公共団体から適切な管理計画を持つマンションとして認定を受けることができるようになります。

認定基準については、長期修繕計画の計画期間が一定の年数以上であること、長期修繕計画に基づき修繕積立金を設定していること、総会を定期的に開催していることなどを基準とすることが検討されています。

改正内容③　地方公共団体による助言・指導等

地方公共団体は、管理適正化のために必要に応じて助言や指導等を行うことができるようになります

Ⅱ．マンション建替円滑化法の改正概要

建替え後のマンションに容積率の緩和特例等を適用できるマンションが、これまでの「耐震性が不足するマンション」に加え、いくつか拡充されることになり、マンション再生の選択肢が増えることになります。また、多くの区分所有者が存在する団地型マンションの再生手法として敷地分割制度が創設され、合意形成に向け、柔軟な対応が可能になります。

改正内容①　建替えにあたっての容積率の緩和特例等の対象が拡大（令和３年12月20日施行）

これまで、耐震性が不足しているマンションに認められていた建替えにあたっての容積率の緩和特例等について、適用対象を外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれがあるマンションなどにも拡大します。具体的な基準は「除却の必要性に係る認定に関する基準等を定める告示」において定められています。

※容積率の緩和特例、マンション敷地売却事業、敷地分割事業にあたっては、建替え前のマンションが必要な要件に該当することの認定（除却の必要性に係る認定）を特定行政庁から受ける必要があります。

改正内容②　団地の敷地分割制度（令和４年４月１日施行）

団地内の耐震性不足等のマンションを除却しやすくするため、本来であれば区分所有者全員の同意が必要な敷地分割について、4/5以上の同意で実施することが可能になります。

詳細資料等は下記の「1-1-国土交通省：ホーム>政策・仕事>住宅・建築>住宅>マンション政策」「1-6-マンション管理・再生ポータルサイト（国土交通省）」を参照下さい。

Ⅲ．2023年度に区分所有法・マンション関係の改正案が審議されています。ストック数も2024年8月更新公開しています。

①重要な大きな改正案件です。下記の1-13-～1-15-及び1-16-を参照のこと。

②下記の1-2-に最終改正：2024年6月7日付の管理規約・ガイドラインが掲載されています。

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1-国土交通省の法令など

1-1-国土交通省：ホーム>政策・仕事>住宅・建築>住宅>マンション政策

コンテンツ「新着情報」「法改正」「施策・事業等」「マンション管理・建替え等に関する相談窓口」があります

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000040.html

1-2-国土交通省：マンション管理について

「マンション標準管理規約」・「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン」・「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」・「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」（最終改正：2024年６月７日）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html

1-3-国土交通省：改正マンション法関連情報（2022年6月1日）

このページでは、令和２年に改正されたマンション管理適正化法及びマンション建替円滑化法に関する情報を掲載しています。

マンションの老朽化を抑制し、周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や、老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題となっているなか、マンションの管理の適正化と再生の円滑化を一体的に進めるため、マンション管理適正化法及びマンション建替円滑化法を改正しました（令和４年４月１日全面施行※）。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000088.html

1-4-国土交通省：マンション政策

下記の基本的な方針・ガイドラインの改訂も記載されている。下記1-4-に関連の令和5年4月改訂版があります。

①令和３年９月２８日付「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」の策定について

②令和３年９月２８日付「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」及び「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の見直しについて

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000040.html

1-5-国土交通省：マンション管理について　下記ガイドラインの令和5年4月版を掲載

①マンションの修繕積立金に関するガイドライン（追補令和５年４月）　②マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の２に基づく助言・指導及び勧告に関するガイドライン（最終改正令和5年4月）　③マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン（マンション長寿命化促進税制創設等に伴う追記（令和5年4月）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html

1-6-国土交通省：建築物省エネ法について

改正建築物省エネ法（令和４年６月１７日公布）について、まとめています（最終更新日：令和5年3月16日）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutakukentiku_house_tk4_000103.html

1-7-マンション管理・再生ポータルサイト（国土交通省）（重要最新情報）：

令和2年6月のマンションの管理・再生についての法律改正（令和４年４月１日施行）に伴い、国交省ホームページ上にポータルサイトが２０２１年９月開設されました。マンション管理適正化法・マンション建替円滑化法に関する法改正の解説のほか、お役立ち情報などが掲載されています。

https://2021mansionkan-web.com/

1-8-国土交通省：「（概要版）マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律（令和２年法律第62号）」

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001350444.pdf

1-9-国土交通省：令和２年６月に公布された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律（令和２年法律第62号）」の詳細（法律概要、新旧対照条文等）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000039.html

1-10-国土交通省：「マンション管理の新制度の施行に関する検討会」（第1回開催：令和2年7月～第5回開催：令和3年3月）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000043.html

1-11-国土交通省：「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」（第1回開催：令和4年10月～第8回開催：令和5年6月）　我が国で進行する高経年マンションの増加や居住者の高齢化（２つの老い）に加え、近年みられるマンションの大規模化等のマンションを取り巻く現状を踏まえて課題を整理するとともに、区分所有法制の見直しの動向も踏まえたうえで、管理・修繕の適正化や再生の円滑化の観点から今後進めるべきマンション政策について、幅広く検討することを目的とし、有識者等による検討会を設置します。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000214.html

1-12-国土交通省：マンション建替え等・改修について（最終更新日：令和3年12月15日）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050.html

1-13-国土交通省　「空家等対策の推進に関する特別措置法」関連情報（令和３年１０月２９日現在）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html

1-14-法務省民事局参事官室：「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明」（令和５年７月）

この文書は、法制審議会区分所有法制部会が令和５年６月８日に決定した「区分所有法制の改正に関する中間試案」の全文を掲載した上で、各項目ごとに詳細な説明を加える「（補足説明）」欄を付したものである。この「（補足説明）」欄は、いずれも同部会における審議の対象とされたものではなく、専ら事務当局（法務省民事局参事官室）の文責において、中間試案の内容を理解していただく一助とする趣旨で記載したものである.

https://www.moj.go.jp/content/001399229.pdf

1-15-国土交通省：2023年度・今後のマンション政策のあり方に関する検討会（2023年8月1日現在サイト情報）第1回（開催：令和4年10月31日）～第9回（開催：令和5年7月24日）マンションに関する重要な大きな改正案件です。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000214.html

1-16-国土交通省：「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」とりまとめの公表（2023年8月10日）

マンションを巡る現状を把握し、課題を洗い出したうえで、「マンションの長寿命化の推進」、「修繕積立金の安定的な確保」、「管理不全マンションへの対応」、「管理組合役員の担い手不足への対応」、「円滑な建替え事業等に向けた環境整備」、「多様なニーズに対応した事業手法のあり方」など管理・修繕、再生に係る幅広いテーマについて検討を行い、現時点で考えられる政策の方向性をマンション政策全般に係る大綱としてとりまとめました。

https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000171.html

1-17-国土交通省：マンションに関する統計・データ等＞マンションに関する基礎データ（2024（令和6）年8月30日更新）

①分譲マンションストック数の推移（2023（令和5）年末現在）、②築４０年以上の分譲マンション数の推移（2023（令和5）年末現在）、③マンション建替え等の実施状況（2024（令和6）年４月１日現在）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html

1-18-国土交通省：「管理計画認定制度」（2024年10月現在）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/keikakunintei.html

1-19-(公財)マンション管理センター：「管理計画認定手続支援サービス」（2024年10月現在）

https://www.mankan.or.jp/11_managementplan/mpsupport.html

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2-地方自治体のマンション条例・取組・支援

2-1-(公財)マンション管理センター：地方公共団体の補助制度

https://www.mankan.or.jp/08_reformloan/publicsupport.html

2-2-東京都：マンションポータルサイト「資料・パンフレット」

https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/kakusyu-shiryo.html

2-3-東京都：マンションポータルサイト「マンション施策に関する法令・データ」

https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/shisaku/index.html

2-4-東京都：東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例のご案内

https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/shisaku/01tekiseikanri-jourei-dl.html

2-5-東京都：条例による届出制度

https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/shisaku/01tekiseikanri-jourei02.html

2-6-東京都住宅政策本部：マンション施策の推進

https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/bunyabetsu/jutaku_fudosan/shisaku_suishin.html

2-7-東京都：東京都マンションポータルサイト

https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/index.html

2-8-横浜市：マンション管理組合サポートセンター

https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/manshon/man-sp.html

2-9-横浜市：マンション管理・再生の手引き（令和２年２月）

https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/manshon/m-tebiki.files/0030_20200309.pdf

2-10-大阪府:：分譲マンションに関する相談・支援等について

https://www.pref.osaka.lg.jp/jumachi/mansyon/index.html

2-11-大阪府：分譲マンション管理・建替えサポートシステム推進協議会

http://www.osaka-mansion.com/

2-12-愛知県：マンション管理について

https://www.pref.aichi.jp/soshiki/jutakukeikaku/0000054443.html

2-13-愛知県：マンション管理推進協議会

http://www.manshion-kyo.jp/

2-14-仙台市：マンション管理支援ネットワークせんだい・みやぎ

https://www.city.sendai.jp/mansion/kurashi/machi/sumai/bunjo/kanri/kanrishien.html

2-15-埼玉県マンション居住支援ネットワーク

http://saitama-mansion.net/

2-16-大阪市マンション管理支援機構

http://www.osakacity-mansion.jp/

2-17-(公財)まちみらい千代田：千代田区指定認定事務支援法人

「住宅まちづくり事業」、「産業まちづくり事業」、「恊働まちづくり事業」 3つの事業を柱として構成されています。　マンション居住支援事業では、マンションのライフサイクルに合わせたマンション居住・生活全般に係る支援をおこない、安全・安心で快適なマンション居住の実現を目指します。　マンション居住に関する課題全体を網羅するため、情報の収集及び発信、管理・コミュニティ支援、建物や居住環境の維持及び整備支援、防災対策促進支援などの事業を実施していきます。

https://www.mm-chiyoda.or.jp/

2-18-東京都：「東京都地域防災計画　震災編（令和5年修正）」について（2023年05月22日）

https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2023/05/23/02.html

2-19-東京都：東京とどまるマンション普及促進事業

災害による停電時でも、自宅での生活を継続しやすいマンションを「東京とどまるマンション」として登録・公表・普及

https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/kanri/02lcp-touroku/02fukyusokushin.html

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3-地方自治体のマンション管理適正化推進計画の策定

3-1-国土交通省：マンション管理適正化推進計画の策定状況のまとめ（2022年12月末時点）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001595292.pdf

3-2-国土交通省：マンション管理適正化推進計画の都道府県別の策定状況（2022年12月末時点）

下記3-3-以降は策定状況の例です。